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Les 10 points a vérifier avant de choisir son contrat
Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques réclament dans la plupart des cas que leurs clients souscrivent une assurance emprunteur. Cette assurance a pour objet de garantir le remboursement du capital restant dû ou la prise en charge des mensualités en cas de maladie ou d’accident entrainant le décès ou l’arrêt de travail de l’assuré.
Avec la baisse des taux d’intérêt, l’assurance emprunteur pour les prêts immobiliers pèse de plus en plus lourd dans le budget des emprunteurs et peut atteindre jusqu’à 40 % du coût total de l’emprunt. A ce prix-là, l’assuré a tout intérêt à vérifier qu’il dispose de garanties efficaces..., ce qui, hélas, n’est pas toujours le cas.
Quelle est la meilleure assurance emprunteur ? Ce sera celle qui couvre le mieux l’assuré et qui limite les exclusions de garanties. Pour être sûr de ne pas avoir de mauvaises surprises en cas d’évènements graves, il est impératif de comparer les conditions générales des contrats. L’exercice n’est pas une partie de plaisir et il est conseillé de s’entourer des services d’un professionnel.
Le prix ne doit pas à lui seul motiver le choix de l’assurance emprunteur, même si une assurance bien ciblée peut permettre de réaliser des économies importantes.
La plupart du temps, les particuliers adhèrent à l’assurance proposée par leur banque dans un souci de simplicité. L’opération crédit/assurance est liée mais est-elle pour autant un gage de sécurité absolue pour les emprunteurs ? La réponse est non. Car comme toute police d’assurance, celle de la banque comporte des exclusions et des limites de garanties plus ou moins étendues selon les contrats.
Cependant, les particuliers ne sont pas tenus de retenir l’assurance de leur banquier. La loi leur permet de choisir leur assurance emprunteur de prêt immobilier chez un organisme concurrent à condition que celui-ci respecte le niveau minimum de garanties exigé par la banque qui octroie le crédit. Ce choix peut s’effectuer :
Au moment de la signature du crédit
Dans un délai d’un an, à compter de la signature de l’offre de prêt (délai Hamon)
À chaque date anniversaire de la souscription du contrat d’assurance emprunteur (cas général)
Les particuliers doivent saisir cette opportunité pour trouver sur le marché une protection plus adaptée à leur mode de vie. Pour faciliter leur choix, ils peuvent s’appuyer sur les dix points de vigilance suivants pour établir un comparatif des assurances emprunteur.
SOMMAIRE :
Assurance emprunteur et immobilier : quelles sont les garanties proposées ?
Assurance emprunteur et immobilier : le piège de la garantie arrêt de travail
Invalidité/incapacité : la question de l’activité professionnelle
Assurance emprunteur et perte d’emploi
Assurance emprunteur et immobilier : la quotité assurée
Assurance emprunteur et immobilier : quelle durée pour la garantie ?
Assurance emprunteur : jusqu’à quel âge ?
Le maintien des garanties invalidité et incapacité sans activité professionnelle
La durée d'indemnisation
1.Assurance emprunteur et immobilier : quelles sont les garanties proposées ?
Une assurance emprunteur est un contrat d'assurance temporaire dont la durée est calée sur celle du prêt. Elle couvre au minimum le remboursement du crédit ou la prise en charge des échéances en cas de décès de l’assuré.
Elle intervient aussi lorsque l’assuré est reconnu en état d’invalidité ou d’incapacité. Sur ce type de garanties, les contrats distinguent :
L’Incapacité temporaire totale de travail
L’Invalidité permanente totale
L’Invalidité permanent partielle
Certains contrats peuvent prendre en charge sur le marché le risque d’incapacité temporaire partielle de travail, mais ils sont peu nombreux. L’assurance emprunteur peut également prévoir une garantie perte d’emploi. Certains contrats d’assurance emprunteur proposent des garanties différentes et souvent plus adaptées pour certains professionnels, notamment les professionnels de santé.
2-Assurance emprunteur et immobilier : le piège de la garantie arrêt de travail L’attention des emprunteurs doit porter en priorité sur les garanties invalidité, incapacité et la perte d’emploi.
Invalidité/incapacité : la question de l’activité professionnelle
L’invalidité permanente totale (IPT) et l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) peuvent être définies par le contrat comme l’inaptitude pour l’assuré d’exercer :
Toute activité professionnelle Ou
Son activité professionnelle
Cette subtilité dans la rédaction est loin d’être neutre. Avec la clause d’exclusion « Toute activité professionnelle », l’assureur peut refuser sa garantie lorsqu’un emprunteur, après une maladie ou un accident, n’est plus en mesure de reprendre son ancien métier mais qu’il est reconnu capable d’en exercer un autre. La clause « Son activité professionnelle » assure une meilleure protection à l’assuré.
EXEMPLE 1 Un professionnel de la coiffure adhère à une assurance emprunteur afin de garantir le paiement son prêt immobilier. Dans son contrat d’assurance, l'incapacité temporaire de travail est définie comme « l'inaptitude à exercer toute profession ». Lors d’un accident, il se blesse à la hanche et ne peut plus rester debout pendant de longs moments ce qui l’empêche d'exercer son métier de coiffeur. Pour lui refuser la garantie incapacité temporaire de travail de son contrat emprunteur, l’assureur lui signifie qu'il peut exercer un travail qui ne nécessite pas de rester debout de longues heures.
EXEMPLE 2 Monsieur Legrand est ouvrier du BTP. Il a souscrit un prêt immobilier et une assurance emprunteur pour garantir son prêt. Son contrat définit l'incapacité temporaire de travail comme l'inaptitude a exercer sa profession. Le 1er octobre 2016, Monsieur Legrand se casse la jambe. Il ne peut pas rester debout sans béquille pendant 4 mois. Il est donc dans l'incapacité d'exercer sa profession. Son assurance pourra jouer.
Les définitions de l’incapacité et de l’invalidité du contrat d’assurance emprunteur diffèrent généralement de celle de la Sécurité sociale. Cette dernière peut par exemple retenir un état d’incapacité pour l’assuré que l’assureur, de son côté, ne reconnaîtra pas.
Assurance emprunteur et perte d’emploi
Chaque organisme assureur est libre de définir ce qu’il entend par perte d’emploi. Bien souvent, il s’agit du licenciement de l’emprunteur ouvrant droit à une allocation chômage.
Sont donc généralement exclus de la garantie perte d’emploi :
La démission
Le licenciement pour faute lourde
Les périodes de travail trop courtes ne permettant pas d’être indemnisé par Pôle emploi
Concernant la rupture conventionnelle, il convient de se reporter aux conditions générales du contrat dans la mesure où il ne s’agit pas d’un licenciement subi par l’assuré.
Assurance emprunteur et immobilier : la quotité assurée Un prêt peut être assuré en totalité ou partiellement. Dans un couple, il n’est pas rare que l’assurance soit souscrite en fonction des capacités financières de chaque co-emprunteurs. Cette situation permet de réduire le coût global des garanties emprunteurs. Attention cependant aux déconvenues lorsqu’il faut faire jouer le contrat. La quotité correspond à la part du prêt garanti par l’assurance en cas de sinistre. Elle s’exprime en pourcentage du montant du prêt et peut être différente selon les garanties. En cas d’emprunteur unique, la banque exige, dans la majorité des cas que l’assurance soit souscrite pour la totalité. On parle alors d’une quotité de 100 %.
EXEMPLE : Pour un prêt de 200 000 euros, une personne choisissant une quotité de 100 % sera couverte à hauteur de 200 000 euros (soit la totalité du capital emprunté).
La question de la quotité en assurance emprunteur se pose lorsqu’il y a plusieurs emprunteurs (on parle alors de co-emprunteurs).
En effet, pour des co-emprunteurs, il est possible soit :
De diviser entre les deux co-emprunteursla quotité (par exemple pour la garantie décès 50 % de quotité pour chacun, pour la garantie incapacité temporaire totale de travail 60 % pour l’un 40 % pour l’autre)
D’opter pour une quotité de 100 % du prêt pour chaque co-emprunteur
EXEMPLE : Un couple signe un prêt pour un montant de 150 000 euros garanti par un contrat d’assurance emprunteur. La quotité décès est répartie de la manière suivante : 60 % pour Madame (soit 90 000 euros et 40 % pour Monsieur (soit 60 000 euros). Si Monsieur décède, seulement 40 % du montant restant du prêt sera pris en charge par l’assureur. En revanche si le couple avait choisi une quotité de 100 % par personne, la totalité du montant du prêt aurait été pris en charge par l’assureur. En contrepartie les primes d’assurance auraient été plus importantes.
L’incapacité temporaire partielle de travail, lorsque qu’elle est prévue au contrat, est souvent exclusivement couverte dans le cadre d’un temps partiel thérapeutique à hauteur 50 % de la quotité.
Assurance emprunteur et immobilier : quelle durée pour la garantie ? Le contrat d’assurance peut prévoir des périodes à partir desquelles la garantie ou l’indemnisation cessent. L’assuré doit aussi être particulièrement attentif aux garanties incapacité et invalidité lorsqu’il est sans activité professionnelle.
Assurance emprunteur : jusqu’à quel âge ?
Les garanties du contrat d’assurance emprunteur (décès, PTIA, invalidité, incapacité, perte d’emploi) peuvent couvrir l’assuré-emprunteur :
Pendant toute la durée du prêt Ou
Cesser à partir d’un âge déterminé au contrat souvent compris entre 65 et 75 ans
Le maintien des garanties invalidité et incapacité sans activité professionnelle La durée d’un crédit immobilier est souvent longue. Pendant la phase de remboursement, l’emprunteur peut faire face à des changements dans sa vie personnelle et professionnelle. Il est donc important de bien étudier ce qui est prévu par le contrat en cas d’arrêt d’activité professionnelle, totale ou temporaire. Certains contrats prévoient la perte de la couverture pour les garanties invalidité et incapacité en cas d'absence d'activité professionnelle au moment de la réalisation du sinistre (maladie ou accident). Cela peut poser des problèmes pour une personne temporairement sans activité rémunérée et qui se retrouve en état d’invalidité ou d’incapacité avant la reprise d’un travail.
EXEMPLE : Un emprunteur a souscrit une assurance dont les conditions générales prévoient la suspension de la garantie incapacité temporaire totale de travail en cas d’inactivité. L’emprunteur démissionne et signe un nouveau contrat de travail prenant effet dans 3 mois. Dans l’intervalle, l’emprunteur se blesse et ne peut pas rejoindre son nouveau poste à la date prévue. La garantie incapacité temporaire de travail totale étant suspendue l’emprunteur ne peut pas bénéficier du remboursement des échéances de son prêt.
La durée d'indemnisation Le contrat d’assurance emprunteur peut prévoir une durée d’indemnisation au-delà de laquelle le contrat ne couvre plus l’assuré. Cette durée d’indemnisation peut être totale ou par sinistre. On retrouve généralement cette limite d’indemnisation pour la garantie perte d’emploi, lorsqu’elle figure au contrat. La durée d’indemnisation en perte d’emploi est, la plupart du temps, fixée entre 12 et 24 mois par sinistre pour un totale de 36 mois au maximum.
Assurance emprunteur et immobilier : garanties forfaitaires ou indemnitaires ? Selon le contrat d’assurance emprunteur les garanties invalidité, incapacité et perte d’emploi peuvent être forfaitaires ou indemnitaires. Une garantie forfaitaire est une garantie qui, en cas de sinistre, prend en charge un pourcentage de la mensualité du prêt sans référence à la perte de revenu subie pendant le sinistre. A l’inverse une garantie indemnitaire limite la prise en charge de l’assureur à la perte de revenu réellement subie par l’emprunteur. Si l’assuré perçoit une indemnité de la Sécurité sociale et/ou d’autres prestations en provenance de contrats d’assurance de prévoyance de même nature, il ne sera pris en charge qu’après déductions de ces sommes.
EXEMPLE : Un assuré souscrit une assurance emprunteur comportant une garantie de type indemnitaire. Reconnu en invalidité permanente partielle supérieure à 33 % à la suite d’un accident, il perçoit des indemnités de la Sécurité sociale auxquelles se rajoutent celles de son contrat d’assurance prévoyance. Les montants perçus couvrent 60 % du montant des échéances du prêt. Dans ces conditions, l’assurance emprunteur prendra en charge la différence, soit 40 % des mensualités. Une garantie forfaitaire aurait pu prendre en charge un pourcentage de la mensualité sans tenir compte des garanties et prestations existantes par ailleurs. Elle est donc plus protectrice pour l’assuré mais en toute logique, elle sera plus chère.
Assurance emprunteur : exclusions de garanties
Les contrats d’assurance emprunteur comportent un certains nombres d’exclusions de garanties.
Conformément à la loi, les exclusions de garanties doivent être rédigées en des termes clairs, précis et ne pas être sujettes à interprétation.
Ces clauses d’exclusions doivent également figurer dans la police d’assurance en caractère très apparents (par exemple : en gras et dans une autre couleur que le reste du texte). Mais encore faut-il prendre le temps de les lire et ne pas hésiter à se les faire expliquer.
Au-delà des cas classiques d’exclusions pour cause de guerre étrangère ou civile, d’émeutes ou de mouvements populaires, l’emprunteur doit absolument être attentif aux exclusions conventionnelles qui diffèrent selon les contrats comme :
Des sports amateurs pratiqués par l’emprunteur
Des déplacements dans le monde à titre personnel et/ ou à titre professionnel ou humanitaire
3-Assurance emprunteur : couverture du mal de dos et des affections psychologiques
Affections psychiques, dépressions nerveuses, mal de dos, cela n’arrive pas qu’aux autres.
Là encore, il convient d’être attentif car les contrats d’assurance emprunteur qui prévoient, sans conditions, l’application des garanties invalidité et incapacité pour les affections psychiques et les problèmes de dos sont peu nombreux.
Ces risques pour l’assureur sont appelés les maladies non-objectivables.
La grande majorité des contrats d’assurance emprunteur excluent la couverture de ces maladies sauf si ces dernières ont donné a lieu à :
Une hospitalisation d’une certaine durée (souvent supérieure à 10 jours) Ou
Une intervention chirurgicale
Hors de ces cas de figure, l’assuré ne reçoit aucune indemnisation. Certains contrats d’assurance emprunteur prévoient des options supplémentaires qui, moyennant une hausse de tarif, prennent en charge les échéances du prêt en cas d’incapacité ou d’invalidité liées à des maladies non-objectivables.
4-Assurance emprunteur : plafond de garantie
Le plafond de garantie correspond à un montant maximal d’indemnisation au titre de la garantie emprunteur. Ce plafond peut être fixé :
Par année d’assurance
Par sinistre
Des plafonds de garanties peuvent être fixés pour l’ensemble des garanties (décès, incapacité, invalidité, et perte d’emploi) ou pour une ou plusieurs garanties au choix de l’assureur.
EXEMPLE : Un contrat emprunteur prévoit une prise en charge à hauteur de 10 000 euros par sinistre pour la garantie incapacité temporaire totale de travail. Si le montant du sinistre est égal à 5 000 euros l’assureur indemnise l’assuré à hauteur de 5 000 euros. Si le montant du sinistre est égal à 20 000 euros, l’assureur limite son indemnisation à hauteur de 10 000 euros.
5-Assurance emprunteur et franchise Le contrat d’assurance emprunteur peut prévoir une franchise. La franchise correspondant à la période, exprimée en jours, de non-indemnisation par l’assurance. Elle est applicable pendant toute la durée du contrat.
EXEMPLE : Un particulier souscrit une assurance emprunteur pour un prêt immobilier contracté auprès de sa banque. A la suite d’un accident, le 10 janvier de l’année N il se retrouve en incapacité temporaire totale de travail jusqu’au 31 juillet. Son contrat prévoit une franchise de 90 jours. L’assurance emprunteur prendra en charge les échéances de son prêt immobilier à compter du 10 avril jusqu’au 31 juillet de l’année N.
Les franchises concernent généralement les garanties incapacité et perte d’emploi.
Pour l’incapacité, ces franchises sont souvent comprises entre 30 et 180 jours (90 jours en moyenne)
Pour la perte d’emploi, le délai de franchise oscille fréquemment entre 40 et 120 jours
6-Assurance emprunteur : délai de carence Le délai de carence à la différence de la franchise, s’applique uniquement en début de contrat d’assurance. Il correspond à la période de latence qui suit immédiatement l’adhésion de l’emprunteur au contrat. Lorsqu’un sinistre intervient durant cette période, l’assuré n’est pas garanti. Pour la garantie décès : la loi prévoit un délai de carence en cas de suicide de l’assuré au cours de la première année du contrat emprunteur. Ce délai de carence ne s’applique pas dans le cadre de l’achat d’une résidence principale pour un contrat d’assurance emprunteur ouvert auprès de la banque ayant accordé le prêt. Dans cette hypothèse, la couverture du suicide est due dès la 1ère année dans la limite de 120 000 euros. Pour la garantie perte d’emploi : le contrat d’assurance emprunteur prévoit généralement un délai de carence de 3 à 12 mois.
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